1. PLANTEAMIENTO DEL LITIGIO
Como cuestión previa indicaremos que hemos escogido esta sentencia para su análisis, por el exhaustivo análisis y rigor con que la resolución se desarrolla, así como también por su especial carácter didáctico.
Para comenzar indicaremos que la controversia jurídica principal del recurso de apelación analizado radica en que, si la atribución del uso de una vivienda a uno de los copropietarios por resolución judicial en un proceso de divorcio exonera al otro copropietario del pago de las cuotas de comunidad o si, por el contrario, la obligación de contribuir a los gastos comunitarios es solidaria entre los titulares del inmueble frente a la comunidad de propietarios
El recurrente, XXXXX, sostenía tras ser desestimada su sentencia en primera instancia, al haber sido privada su facultad de uso de la vivienda en virtud de la sentencia de divorcio, debería quedar igualmente liberado de la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad, pues es su exesposa la única que disfruta de los servicios que cubren dichas cuotas. En contraposición, la Comunidad de Propietarios mantiene que la obligación de pago recae sobre los propietarios registrales del inmueble, con independencia del uso efectivo que realicen del mismo.
La Audiencia Provincial de Córdoba resuelve esta cuestión confirmando la obligación solidaria del propietario no usuario, fundamentando su decisión en la normativa aplicable que a continuación desarrollamos y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, desarrollada en esta cuestión concreta.
2. FUNDAMENTOS LEGALES DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN
De modo resumido indicaremos que el análisis de la Audiencia Provincial parte del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece lo siguiente:
«Son obligaciones de cada propietario: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
De este precepto entiende el tribunal que se desprende como hemos indicado una obligación objetiva e indisponible para los propietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, cuyo fundamento radica en la mera titularidad del inmueble y no en el uso efectivo del mismo.
a) Naturaleza jurídica de la obligación
La obligación de pago de los gastos de comunidad es una obligación real o «propter rem», es decir, una obligación que recae directamente sobre el titular de un derecho real sobre el inmueble. La sentencia indica que como ha reiterado el Tribunal Supremo (STS 508/2014, de 25 de septiembre, entre otras), que esta obligación se impone no al usuario del inmueble, sino a su propietario, de modo que la atribución del uso en sede de familia no modifica la relación obligatoria entre el propietario y la comunidad de propietarios.
Además, al tratarse de gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, su pago no está vinculado al disfrute personal del inmueble, sino a la propia existencia del mismo en el conjunto de la comunidad.
b) Irrelevancia de la atribución del uso de la vivienda
El argumento del recurrente, basado en que su exesposa es la única beneficiaria del uso de la vivienda y, por tanto, debería asumir la totalidad de los gastos comunitarios, es rechazado por el tribunal con base en la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, que establece que la atribución del uso de una vivienda por resolución judicial es una cuestión que afecta exclusivamente a las relaciones internas entre los copropietarios y no a la comunidad de propietarios, en su condición de tercero.
La sentencia analizada cita la STS 25 de mayo de 2005, que declara:
“La contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y además su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento.”
Por lo tanto, aunque el juez de familia haya atribuido el uso de la vivienda a la ex esposa de XXXXX, esto no altera la obligación de este último de seguir contribuyendo a los gastos de comunidad en proporción a su cuota de copropiedad.
3. DOCTRINA SOBRE EL CARÁCTER SOLIDARIO DE LA OBLIGACIÓN
La Audiencia Provincial, además de confirmar la obligación de contribuir, se detiene en la cuestión de si dicha obligación es solidaria o mancomunada entre los copropietarios del inmueble.
El criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo es que los copropietarios responden solidariamente frente a la comunidad, de modo que esta puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de ellos.
Esta doctrina según nos indica la sentencia analizada ha sido recogida en la SAP Madrid 29/06/2018 y la SAP Toledo 1262/2021, entre muchas otras, y se basa en los siguientes principios:
1º Unidad de la prestación: La comunidad de propietarios no está obligada a fraccionar la deuda entre los copropietarios, sino que puede exigir la totalidad de la cantidad adeudada a cualquiera de ellos (artículo 1144 del Código Civil).
2º Protección del acreedor comunitario: Dado que la comunidad no tiene ninguna relación jurídica con el cónyuge beneficiario del uso, no puede quedar supeditada a cuestiones ajenas a la titularidad registral del inmueble.
3º Derecho de repetición entre copropietarios: Si un copropietario abona la totalidad de la deuda comunitaria, podrá reclamar a su copropietario la parte proporcional correspondiente, pero esta cuestión afecta solo a su relación interna y no a la comunidad.
4. CONCLUSIÓN: RATIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN DEL COPROPIETARIO NO USUARIO
A modo de resumen la Audiencia Provincial de Córdoba resuelve la controversia jurídica en los siguientes términos:
1º La obligación de contribuir a los gastos comunitarios recae sobre los propietarios del inmueble y no sobre los usuarios del mismo.
2º La atribución del uso de la vivienda en un procedimiento de divorcio no altera la relación jurídica entre la comunidad de propietarios y el titular registral del inmueble.
3º El copropietario no usuario sigue obligado al pago de las cuotas comunitarias, pudiendo reclamar posteriormente la parte proporcional a su exesposa si así lo estima oportuno, o la integridad caso de que en la resolución judicial le hubieran sido adjudicados a la misma
4º Los copropietarios responden solidariamente frente a la comunidad de propietarios, lo que implica que esta puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de ellos.
En definitiva, la sentencia confirma el criterio mayoritario de la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo: el hecho de no disfrutar de la vivienda no exime a un propietario del pago de las cuotas de comunidad, pues la obligación deriva del título de propiedad y no del uso efectivo del inmueble.
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Esta doctrina resulta especialmente relevante en el ámbito de la propiedad horizontal en relación con el derecho de familia, al resolver un conflicto habitual en los procedimientos de divorcio. La sentencia analizada en cuanto a la doctrina expuesta refuerza la seguridad jurídica de las comunidades de propietarios, evitando que su derecho de cobro al propietario consagrado en el artículo 9 de la LPH, quede condicionado por disputas internas entre los copropietarios. De este modo, se está protegiendo la estabilidad económica de las comunidades, muchas veces ya mermadas por la morosidad existente, al asegurar que las cuotas comunitarias recaigan sobre quienes ostentan la titularidad del inmueble conforma al antedicho artículo del texto legal, con independencia del uso efectivo que se haga de la vivienda, aunque el mismo devenga de una resolución dictada en el ámbito de un proceso de separación o divorcio con atribución a uno de los cónyuges-propietarios.