1. Breve exposición del caso
La sentencia que nos ocupa resuelve el recurso de apelación interpuesto por el propietario de una vivienda y su inquilina frente a la sentencia de primera instancia que estimó la demanda de cesación de actividad molesta interpuesta por una comunidad de propietarios. La actividad denunciada consistía básicamente en ruidos constantes y perturbadores, incluyendo voces y música a cualquier hora del día, pero especialmente en horario nocturno. Estos hechos motivaron en sentencia la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento de la inquilina.
La vivienda había sido arrendada el 1 de septiembre de 2020, y en apenas dos semanas ya se habían producido varias intervenciones policiales y una Junta de Propietarios para tratar la situación, debido al comportamiento gravemente molesto de los ocupantes. El 5 de octubre se remitió un requerimiento fehaciente vía burofax, y el 14 de octubre se acordó el ejercicio de la acción judicial, interponiéndose finalmente demanda el 5 de diciembre.
2. El valor del requerimiento previo en el procedimiento del artículo 7.2 LPH
El artículo 7.2 de la LPH establece que:
“El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes…”
La necesidad imperativa como requisito pre procesal del requerimiento previo realizado por el presidente fue invocada por los apelantes, cuestión habitual en este tipo de procedimientos como argumento de defensa, en el correspondiente recurso, dado que entendían había sido enviado por el administrador y no por el presidente tal y como preceptúa el artículo 7 de la LPH, careciendo por tanto de validez jurídica.
Por otra parte, el codemandado, en este caso el propietario alegaba en primera instancia y en el recurso analizado no haber sido requerido, y cuestionaba igualmente que el arrendatario la validez del requerimiento dado que había sido firmado por el administrador en lugar del presidente.
Por último, la arrendataria sostenía que la Junta que acordó ejercitar la acción lo hizo antes de haber transcurrido los 15 días desde que recibió el burofax, lo que entendía un plazo insuficiente y por tanto no adecuado para la acción que se ejercía.
La Audiencia consideró sin embargo que el requerimiento fue válido por tres razones esenciales:
1º Se dirigió a la ocupante, que es quien generaba las molestias, conforme a jurisprudencia reiterada como la SAP A Coruña, Sección 3ª, de 27 de diciembre de 2010, que afirma que:
«Basta con requerir exclusivamente a quien realice las actividades prohibidas».
2º Aunque fue firmado por el administrador, se reconoce que actuó por delegación del presidente, cumpliendo instrucciones expresas de la Junta de Propietarios celebrada el 17 de septiembre de 2020. En este sentido, el artículo 20 LPH lo faculta para hacer requerimientos cuando dice:
“a) Velar por el buen régimen de la casa… y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos…”
“f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”
3º El tribunal también aclara que no era exigible un plazo mayor, tal y como exigía el arrendatario, dado que, tras la recepción del requerimiento, la demanda se interpuso casi dos meses después, tiempo más que suficiente para que la conducta cesara.
3. Criterios jurisprudenciales para calificar una actividad como molesta
La sentencia recopila y aplica una consolidada doctrina jurisprudencial que exige que, para que prospere la acción de cesación por considerarse la actividad molesta a los efectos del artículo 7.2.
1º Sea continuada, no meramente esporádica.
2º Que genere molestias sensibles y evidentes a los vecinos.
3º Afecte a la convivencia normal en régimen de propiedad horizontal.
La Audiencia cita expresamente jurisprudencia del Tribunal Supremo en este sentido que nos sirve para acotar el concepto, así:
“La actividad molesta debe suponer una verdadera incomodidad que dificulte la buena convivencia vecinal” (STS 14.11.1984; STS 29.9.1972).
En este caso lo concreta de la siguiente manera utilizando de la misma forma una STS de la Sala 1º:
“La base de la notoriedad está constituida por la ‘evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad’ (STS 20.4.1965), entendiéndose que ‘en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales’.”
Es muy importante indicar también que la Audiencia no considera necesaria una medición acústica para determinar la actividad como molesta remitiéndonos a varias resoluciones, entre ellas :
1º “El cumplimiento de una norma administrativa limitadora no concede derechos para causar daños a otro ni exime al agente de su reparación.” (SAP Barcelona, 14ª, 04.07.2019, rec. 655/2017)
2º “…No es necesario probar qué decibelios soporta el demandante, sino si efectivamente hay ruidos molestos…” (SAP Madrid, 21ª, 27.03.2014).
La AP entiende que en el presente caso, además, las intervenciones policiales (14 en total) con sus correspondientes atestados y la testifical de dos vecinos colindantes ofrecieron prueba más que suficiente de la persistencia y gravedad de los ruidos.
4. Conclusiones
Del contenido de la sentencia, muy divulgativa por su exposición podemos obtener las siguientes conclusiones:
1º El requerimiento previo al amparo del artículo 7.2 LPH es un presupuesto de procedibilidad cuya omisión impide el ejercicio válido de la acción de cesación. Debe realizarse de forma fehaciente y con la advertencia expresa de posibles acciones judiciales, aunque no es jurídicamente exigible que conceda un plazo concreto de cumplimiento si se ha dado un tiempo razonable entre el requerimiento y la interposición de la demanda.
2º La legitimación para efectuar el requerimiento recae primariamente en el presidente de la comunidad, como representante legal ex artículo 13.3 LPH, pero puede delegarse válidamente en el administrador si así lo acuerda la Junta o se deriva de instrucciones expresas de ésta, conforme al artículo 20 LPH letras a) y f), pero han de concurrir uno de los dos antedichos supuestos.
3º El requerimiento debe siempre y necesariamente dirigirse al sujeto que materialmente realiza la actividad prohibida, aunque no sea titular registral del inmueble. En caso de arrendamiento, el destinatario legítimo será el inquilino si es quien ejecuta la conducta molesta, conforme a la interpretación consolidada del artículo 7.2 LPH tras la reforma de 1999.
4º La acción de cesación exige una actividad que reúna tres condiciones acumulativas: (i) continuidad o habitualidad, (ii) capacidad objetiva para causar molestias relevantes a terceros y (iii) notoriedad y entidad suficiente para alterar la pacífica convivencia vecinal, conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo antes expuesta.
5º No es exigible prueba pericial acústica ni superación de umbrales administrativos de ruido, si el hecho es probado mediante otros medios de prueba (testifical, documental, policial) y queda acreditado que la actividad genera molestias reales e incompatibles con la normal convivencia en régimen de propiedad horizontal.
6º La resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del ocupante son consecuencias jurídicas directas del éxito de la acción de cesación, por lo que no requieren petición expresa, aunque aconsejo se realice, siempre que la misma se derive lógica e inexcusablemente del petitum principal, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo sobre el principio de congruencia (art. 218 LEC).