COMENTARIO A LA SAP MÁLAGA 1542/2025, DE 10 DE JUNIO (ECLI:ES: APMA:2025:1542)
El presente artículo analiza un supuesto bastante habitual en las comunidades de propietarios: La ocupación indebida de zonas comunes del garaje por parte de un vecino que estaciona su vehículo —o varios— fuera del perímetro delimitado de su plaza privativa, invadiendo el espacio de rodadura y dificultando así el uso normal de las plazas colindantes.
A pesar de su aparente sencillez, este tipo de conductas plantea importantes cuestiones jurídicas en torno al concepto de actividad molesta del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente cuando dicha ocupación se prolonga en el tiempo y genera conflictos entre copropietarios.
La SAP Málaga 1542/2025, de 10 de junio, que analizamos resuelve con meridiana claridad jurídica un conflicto como decimos ,frecuente en el día a día de muchas comunidades.
SUPUESTO DE HECHO DEL PROCEDIMIENTO QUE NOS OCUPA
El actor, propietario de la plaza de garaje n.º NUM001, interpuso una demanda de cesación frente a su vecina, titular de la plaza contigua n.º NUM000, por la ocupación reiterada de la zona común de rodadura con varios vehículos. Tal invasión, según se alegaba, dificultaba de manera sensible las maniobras de acceso y salida de su propia plaza.
La demandada argumentó que su plaza tiene una superficie útil inferior en 1,32 m² respecto de lo registrado, y a mayor abundamiento y en todo caso la maniobra del actor no queda impedida para acceder a su plaza. El Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Málaga estima íntegramente la demanda, ordenando el cese inmediato de la ocupación, con el siguiente tenor literal:
“Debo condenar y condeno a la expresada demandada al cese inmediato de la invasión que realiza de la zona común fuera del perímetro que delimita su zona de aparcamiento (…) debiendo aparcar sus vehículos dentro del referido perímetro delimitado por líneas horizontales pintadas en el suelo de color blanco.”
La demandada interpone recurso ante la Audiencia Provincial de Málaga.
ANÁLISIS DEL RECURSO DE APELACIÓN
1.º – Fundamento fáctico no controvertido y valoración de la argumentación invocada por el apelante.
La apelante no niega en ningún momento la ocupación de una zona común, concretamente la franja de rodadura entre plazas. Su estrategia procesal, como hemos indicado pasa en primer lugar por intentar justificar dicha ocupación en el hecho de que su plaza tiene una superficie útil inferior en 1,32 m² respecto a lo registrado.
Sostiene que esa diferencia le impide estacionar de forma normal dentro de los límites marcados y que, por tanto, estaría legitimada para extenderse hacia el vial. Añade, además, como segundo argumento, que la ocupación no causa molestias reales al actor, quien puede seguir aparcando su vehículo, y reprocha a la sentencia de instancia una supuesta errónea valoración de la prueba, por no atender debidamente a los informes periciales de su defensa.
La Sala descarta ambos argumentos. En primer lugar, recuerda que el eventual déficit de superficie de una plaza privativa no legitima en ningún caso la apropiación de zonas comunes, por muy parcial o funcional que sea.
Por otra parte, subraya la Sala que la apelante no utiliza su plaza para un solo vehículo, sino para aparcar simultáneamente una motocicleta, un Jeep Cherokee y un Porsche Cayenne, dejando incluso un pasillo entre ellos. El resultado es una evidente y a todas luces una ocupación excesiva, reiterada e incompatible con el uso razonable de los elementos comunes, que no puede escudarse en un déficit registral de superficie, puesto que no existe concordancia alguna entre este argumento y la ocupación indebida de zonas comunes.
2.º – Existencia de un molestia real, efectiva y persistente
a) Valoración de la prueba
La Sala concede como ocurre en primera instancia mayor fuerza probatoria en el presente caso al informe del perito Sr. Luis Ángel, aportado con la demanda, frente al del perito Sr. Feliciano, de parte apelante. El primero representa gráficamente las dos plazas y detalla cómo la invasión dificulta el estacionamiento del demandante. En cambio, el segundo informe apenas se limita a medir la superficie de la plaza de la demandada y a señalar que el ancho del vial cumple normativas técnicas,sin identificarlas ni confrontar ninguna de las conclusiones del informe contrario.
b) Acreditación de la dificultad en las maniobras, del demandante y apelado.
El argumento de que el actor “puede seguir maniobrando” es desestimado por la Sala, en función del acervo probatorio que se concreta fundamentalmente en el informe pericial. La Audiencia nos recuerda que una actividad molesta a los efectos del artículo 7 de la LPH, no requiere una imposibilidad total, sino que basta con que afecte excediendo de la mera normalidad tolerable al uso legítimo de un elemento privativo.
En este sentido, reiteramos resulta determinante El informe pericial acredita que el vehículo Porsche Cayenne invade el radio de giro necesario para maniobrar, creando una dificultad objetiva que excede de lo tolerable en la convivencia comunitaria.
c) Aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
La ocupación persistente de la zona de rodadura constituye, a juicio de la Sala, una actividad molesta subsumible en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
No estamos, entiende la sentencia analizada, ante una incomodidad ocasional o subjetiva, sino ante una inmisión continuada, notoria y ostensible, que impide al actor el uso pacífico y normal de su plaza, por lo que procede la estimación de la acción de cesación.
CONCLUSIÓN DE LA SALA EN APELACIÓN
La Audiencia Provincial concluye que se dan todos los requisitos jurisprudenciales para estimar la acción de cesación conforme al artículo 7.2 LPH:
-. Existencia de una actividad continuada: ocupación habitual de zona común con varios vehículos.
-. Molestia real y relevante: entorpecimiento evidente del uso normal de la plaza colindante.
-. Notoriedad de la molestia: acreditada mediante informe pericial, gráfica y fotográficamente.
Por todo ello, se desestima el recurso de apelación y se confirma íntegramente la sentencia de instancia.
DOCTRINA COMPLEMENTARIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
Entendemos de interés sacar a colación fuera de la propia sentencia, pero en íntima relación con su contexto, la STS de 5 de marzo de 2012, que perfila con claridad el concepto de actividad molesta:
“Aquellas que suponen una inmisión en la esfera privada de las personas, por generarse de forma continuada y persistente y por exceder de lo normal (…), superando el límite de tolerancia del sujeto afectado y lo que se considera admisible en una convivencia ordinaria.”
Es decir, el TS No exige que la actividad sea insufrible o intolerable: basta con que perturbe de forma objetiva y reiterada el uso ordinario de los elementos privativos o comunes.
NOTA BIBLIOGRÁFICA
Para un análisis más extenso del concepto de actividad molesta o lesiva en el marco de la propiedad horizontal, así como al procedimiento judicial que le es de aplicación con un detallado estudio de sus requisitos, puede consultarse el siguiente artículo del autor:
https://navarroselfaabogados.es/actividades-molestas-o-danosas/ Publicado en La Llave, revista del Colegio de Administradores de Fincas de la Región de Murcia, n.º 10, julio 2021.