Comentarios a la SAP Alicante (Sección 5.ª) núm. 254/2025, de 4 de marzo
Introducción
¿Puede un propietario que adeuda cuotas a la comunidad impugnar los acuerdos adoptados en Junta? A priori, el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un requisito claro de procedibilidad: Estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente las cantidades vencidas. No obstante, la jurisprudencia ha perfilado con matices este precepto, admitiendo determinadas excepciones cuando el acuerdo impugnado afecta directamente a la obligación de contribuir a los gastos comunes, alterando el mismo.
En este post analizo la Sentencia núm. 254/2025 de la Audiencia Provincial de Alicante, que, a mi juicio, destaca por su profunda claridad expositiva, unida a un exhaustivo rigor jurídico en el análisis jurisprudencial del caso que nos ocupa. La resolución aborda en esencia la siguiente cuestión: Si una mercantil demandada por deudas comunitarias puede, a su vez, impugnar determinados acuerdos adoptados en Junta sin haber satisfecho previamente las cantidades adeudadas, además de todas las variantes que rodean a este supuesto.
ANÁLISIS DE LA SENTENCIA
1. El artículo 18.2 LPH: exigencia de pago previo o consignación
El precepto dispone en su literalidad:
“Para impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios será requisito estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.”
La sentencia objeto de análisis parte de la aplicación de esta previsión de forma estricta, reiterando que se trata de un requisito de procedibilidad que condiciona el acceso a la jurisdicción. La falta de pago o de consignación impide en cualquier caso y siempre, al propietario interponer la demanda, sin que sea posible subsanar esa omisión en un momento posterior.
Así y siguiendo tenor literal de la sentencia se nos indica:
“La impugnación de los acuerdos adoptados en las juntas […] está supeditada a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o que haya procedido previamente a la consignación judicial de las mismas.”
Por tanto, esta exigencia no constituye un formalismo carente de contenido, sino una garantía de equilibrio entre los derechos del comunero y los intereses de la colectividad, al impedir que quien incumple su deber de contribuir a los gastos comunes condicione las decisiones del órgano soberano comunitario.
2. La excepción jurisprudencial: acuerdos que modifican la obligación de pago
Pese a lo antedicho, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido una excepción al supuesto que reside en el caso de que en el acuerdo impugnado se altere el sistema de reparto de gastos. En este caso el propietario afectado puede ejercitar la acción de impugnación, sin necesidad de acreditar el pago previo.
La sentencia analizada saca a colación dos resoluciones del supremo en tal sentido:
1º STS 613/2013, de 22 de octubre:
“Cuando lo que se acuerda es aplicar un sistema de reparto diferente derivado de una nueva configuración de la Comunidad […], el propietario puede impugnar sin necesidad de pago.”
2º STS 54/2022, de 28 de febrero:
“No puede aceptarse que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer […] se incluya en esta excepción.”
En conclusión y por centrar la cuestión en este momento, en definitiva, la sala examina si los acuerdos impugnados por la mercantil —referidos a la aprobación de presupuestos, utilización del fondo de reserva y designación del administrador— podían incluirse dentro de esta excepción, concluyendo acertadamente a mi juicio, que se trata de actos de gestión ordinaria que no modificaban ni los coeficientes de participación ni el sistema de contribución, por lo que resultaba plenamente exigible el cumplimiento del artículo 18.2, esto es el pago o la consignación previa.
3. El momento del pago o consignación: debe ser previo a la demanda
Otra cuestión muy interesante analizada en la en la sentencia es el momento en que debe acreditarse el cumplimiento del requisito. En este sentido la AP de Alicante es clara siguiendo el criterio jurisprudencial existente: el pago o consignación debe haberse producido antes de interponer la demanda. No cabe aportar el justificante con posterioridad para subsanar la falta de legitimación procesal.
En su tenor literal indica:
“No basta con el pago posterior. La consignación judicial o notarial de la deuda debe haberse realizado antes de la presentación de la demanda para que el propietario esté legitimado.” Se trata, por tanto, de una exigencia que necesariamente debe ser verificada antes de iniciar el procedimiento, porque en caso contrario solo existían dos alternativas posibles, la inadmisión de la demanda a trámite o la perdida de la misma.
4. La apelación y el artículo 449.4 LEC: pago de la cantidad líquida condenada
La comunidad de propietarios solicitó en apelación la inadmisión del recurso interpuesto por la mercantil, alegando que no se habían satisfecho nuevas cuotas devengadas tras la sentencia de primera instancia. La Audiencia descarta dicha pretensión y recuerda el alcance del artículo 449.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“Tan sólo se exige haber procedido al pago de la cantidad líquida a la que se contrae la sentencia condenatoria, y no de las cuotas que se hayan devengado con posterioridad.”
En consecuencia, no resulta exigible el pago de nuevas cuotas no comprendidas en el fallo condenatorio para acceder al recurso de apelación. Lo contrario supondría imponer una carga adicional no prevista legalmente.
5. Finalidad del artículo 18.2 LPH: evitar el uso abusivo de la impugnación
La sentencia viene a exponer y contextualizar el porqué del precepto dentro del sistema de relaciones comunitarias, y entiende que el mismo debe de ubicarse dentro de la voluntad del legislador de evitar impugnaciones estratégicas o dilatorias por parte de quienes no cumplen con sus obligaciones económicas, sin lesionar por ello el derecho a la tutela judicial efectiva.
Conclusiones
1º El artículo 18.2 LPH establece un requisito de procedibilidad respecto de la acción de impugnación de acuerdos del artículo 18 de la LPH: Estar al corriente en el pago o haber consignado judicialmente la deuda vencida para poder impugnar los acuerdos de la comunidad.
2º La jurisprudencia admite una excepción limitada, aplicable únicamente cuando el acuerdo impugnado modifica el sistema de reparto de gastos o los coeficientes de participación.
3º El cumplimiento del requisito debe producirse antes de la presentación de la demanda, sin que sea posible subsanarlo con posterioridad.
4º En el ámbito de la apelación, basta con acreditar el pago o consignación de la cantidad líquida fijada en sentencia (art. 449.4 LEC), sin exigirse el abono de cuotas devengadas con posterioridad.
5º La finalidad del precepto es garantizar la funcionalidad del régimen comunitario y evitar el ejercicio abusivo de acciones judiciales por parte de propietarios incumplidores.