PLANTEAMIENTO
En materia de propiedad horizontal y en concreto de obligación de pago de las cuotas comunitarias es doctrina establecida por los Tribunales que la responsabilidad de los copropietarios de una vivienda o local frente a la comunidad de vecinos a la que pertenecen es solidaria, sin perjuicio de su relación interna. Por lo que en consecuencia y cualquiera que sea su cuota de participación en la copropiedad, responden frente a la comunidad de la totalidad de la deuda comunitaria devengada cada uno de ellos, doctrina que se ha venido denominando de “solidaridad impropia”, les explico porque :
Según nuestro Código Civil desde el plano general de las obligaciones, artículo 1137, el punto de partida es la presunción de mancomunidad de toda obligación, es decir que, si esta cuestión la trasladamos a la obligación de pago de la cuota de comunidad, teóricamente y conforme al código civil cada copropietario solo respondería de su parte en el total de la cuota cuando el inmueble correspondiera a varios propietarios.
Por otra parte, la Ley de propiedad horizontal que es una Ley especial no modifica el código civil, y tampoco nos aclara la cuestión porque guarda silencio sobre el carácter mancomunado o solidario de la responsabilidad de los cotitulares de piso o local, por lo que llegados a este punto podríamos seguir manteniendo la postura anterior en cuanto a la responsabilidad de los copropietarios por la cuota comunitaria, lo que a efectos del cobro de las mismas supondría un grave problema para las comunidades de propietarios.
¿Se imaginan tener que reclamar a cada comunero exclusivamente su parte proporcional en el total de participación del inmueble?
Sin embargo, afortunadamente, como hemos indicado al inicio del presente “post” los Tribunales han establecido esa responsabilidad solidaria denominándola solidaridad impropia y se ha realizado en base al criterio de fortalecer la posición y el favorecimiento de las comunidades de propietarios ante los perjuicios que entraña para su funcionamiento la morosidad de los propietarios. Para ello exponen tres razonamientos:
A) La prestación del pago de la cuota la entienden como indivisible ex lege, en cuanto se fija, conforme al título constitutivo, con arreglo a la participación del piso o local en la totalidad del inmueble, no pudiendo ser exigirse al acreedor, en este caso la Comunidad, a recibir por partes la prestación, efecto que se produciría si se tratase como mancomunada teniendo que asumir por tanto la insolvencia de alguno de los copropietarios.
B) Se trata de una obligación que en cada momento va ligada a quien sea el titular del piso o local, y por la tenencia de ese elemento privativo existe una sola deuda para la Comunidad, sin perjuicio de la división interna de la misma entre los diversos titulares de aquel elemento privativo, es decir que cada uno de los propietarios pueda reclamar al otro caso de haber abonado su parte por impago de este.
C) Los presupuestos de esa solidaridad concurren en la obligación de pago de la cuota de comunidad , cuyo origen y concreción se encuentra en los artículos 5, párrafo 2 º, 9. 5 , y 14, párrafo 2º, de la Ley de Propiedad Horizontal , la cual deriva del hecho mismo de que la contribución se determina con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, que impide se divida cuando son varios los propietarios en tantas partes como éstos sean, convirtiendo en divisible la obligación que por su origen y naturaleza debe configurarse como indivisible .
Esta Jurisprudencia de los Tribunales tiene una única excepción y es la de que el Título Constitutivo o los Estatutos determinen lo contrario, y en este caso solo podría reclamarse de forma mancomunada, cuestión que desde el punto de vista práctico no suele existir.
JURISPRUDENCIA
1º AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 22-6-2022: “La regla de la mancomunidad respecto de los gastos de la vivienda sólo aplica internamente entre los comuneros, siendo todos ellos responsables frente a la comunidad”.
2º AP Albacete, Sec. 1.ª, 6-3-2020: “La obligación de abonar los gastos y cuotas comunitarias es solidaria para todos los copropietarios del inmueble, por lo que no es necesario demandar a todos ellos.”
3º AP Valencia, Sec. 11.ª, 22-2-2021: “La responsabilidad por la deuda de cuotas impagadas del inmueble es solidaria respecto de todos los herederos copropietarios del inmueble.”
4º AP Granada, Sec. 5.ª, 11-12-2020: “La responsabilidad por impago de cuotas, conforme al art. 9 e) de la LPH, puede exigirse indistintamente contra cualquiera de los propietarios, en caso de proindivisión, aunque sólo uno de ellos tenga atribuido el uso del inmueble.”
CONCLUSIÓN
En conclusión los Tribunales afirman que las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, aunque sean varios los condueños en cuanto a los gastos de comunidad corresponden a todos los propietarios solidariamente y por tanto todos estarán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere, es decir si por ejemplo existieren cuatro propietarios de un inmueble la comunidad podrá dirigirse contra todos ellos o contra alguno o algunos en concreto ,procediendo posteriormente la repetición de los que han abonado judicialmente contra el que no ha sido demandado.
Es decir, la mancomunidad únicamente tendría eficacia en el ámbito de las relaciones internas o distribución entre los copartícipes, debiendo repartirse entre ellos las cargas de forma proporcional a sus respectivas cuotas en el condominio. Es decir, si por ejemplo existieren cuatro propietarios de un inmueble la comunidad podrá dirigirse contra todos ellos o contra alguno o algunos en concreto, procediendo posteriormente la repetición de los que han abonado judicialmente contra el que no ha sido demandado.
En definitiva, la solidaridad establecida en esta materia implica que el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente.