INTRODUCCIÓN
Para situarnos y efectuar una respuesta concreta, debemos hacer una pequeña introducción jurídica que contiene cuatro puntos esenciales:
1º En primer lugar, debemos indicar que según el artículo 1555 del Código Civil la primera y principal obligación del arrendatario“es la de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.”
2º Por otra parte, señala el artículo 17. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que “Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
3º En tercer lugar la resolución de cualquier contrato de arrendamiento se funda en el artículo 27.2ª) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de 24 de Noviembre, que prevé como causa de resolución de los contratos de arrendamiento a instancias del arrendador la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Causa de resolución ésta que supone el incumplimiento como hemos indicado de la principal prestación que impone el contrato de arrendamiento al arrendatario -el pago de la renta-.
4º Por último hemos de hablar de un último concepto que es el de la litispendencia –que es el conjunto de efectos que se derivan de la presentación de la demanda– y que conlleva, entre otras, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación de hechos existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que, llevado al juicio por falta de pago de la renta supone: que el objeto de una demanda de desahucio por falta de pago de vivienda o local reside en determinar si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda y en concreto si el mero retraso se entiende como incumplimiento.
RESPUESTA DE LOS TRIBUNALES
Pues bien en este caso el TS lo ha resuelto ya de forma indubitada y salvo que ese retraso en el pago fuera imputable al arrendador el Tribunal Supremo ha indicado en diversas Sentencias como la Sentencia de 24 de julio y 19 de diciembre de 2009, 26 de marzo, 20 y 39 de octubre de 2009 y 18 y 27 de marzo de 2014) que: «el pago de la renta del arrendamiento, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrasen el abono de las rentas periódicas», «revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora».
CONCLUSIÓN
Según la doctrina del Tribunal Supremo al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de en el pago de las rentas periódicas, de manera que aunque se tratará del retraso en una sola mensualidad, el abuso de derecho no estará en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto el arrendatario sea el que incurra en dicha impuntualidad siempre que dicho impago siga vigente una vez interpuesta la demanda, dado que se trata de su obligación principal, siendo esta doctrina obviamente aplicable tanto a desahucios por falta de pago de vivienda como de local de negocio.