En el supuesto de utilización de un patio común de forma privativa durante varios años por parte de uno de los propietarios, ¿puede la comunidad de propietarios privar dicho uso?

En mi comunidad de propietarios el vecino del 1ºA viene haciendo uso privativo y en exclusiva de un patio común desde hace quince años, habiendo realizado incluso algunas obras en el mismo sin haber sido autorizado para ello en Junta de Propietarios. La Comunidad ha decidido prohibirle el uso a fin de recuperar el espacio común y hacer que demuela las obras. ¿Puede hacerlo? Hace aproximadamente un mes se presentó en nuestro despacho el presidente de una comunidad de propietarios justamente con este problema. Nos pidió una resolución escrita de la consulta para llevarla a Junta y este fue el resultado de la misma.

ANTECEDENTES

Partimos en primer lugar de la base del carácter común del patio, pues así aparece inscrito en el título constitutivo, donde a mayor abundamiento no viene otorgado un uso privativo para el antedicho propietario, sin embargosí dispone de dicho uso privativo tolerado durante quince años.

 Una vez revisado el libro de actas de la Comunidad observamos que no existe acuerdo alguno en orden a recuperar el espacio en cuestión, ni se ha cuestionado su uso en ningún momento, sino que se aprecia una actitud de total pasividad respecto de este tema, a excepción de la última Junta celebrada hace un mes donde en ruegos y preguntas sale a colación el tema y se plantea la oposición de los vecinos.

RESPUESTA

Pues bien como afirma la STS de 19 de diciembre de 2005 que ratifica la sentencia de 13 de julio de 1995 “La realidad del tiempo transcurrido, dieciocho años, sin objeción alguna de la existencia del sótano permite traer a colación determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal del acuerdo unánime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión, doctrina la expresada que se encuentra recogida, entre otras, en las sentencias de 28 de abril de 1986, y 28 de abril y 16 de octubre de 1992), y tiene su aplicación dicha doctrina al presente caso en el que  el transcurso pacífico de tan largo período de tiempo, quince años, sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio pues esto exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe.”

Por otra parte la STS 21 de mayo de 1982 también resulta de aplicación al caso que tratamos aunque el supuesto fáctico se refiere a una reclamación de cantidad, en cuanto señala: «que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro y especialmente infringe el mismo principio el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo, vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico al amparo de la preceptiva contenida en el art. 7.1 del Código Civil«.

En conclusión, con base a lo expuesto hay que entender que ha habido un consentimiento tácito indubitado, no pudiendo ser defendible ahora que después del transcurso de un largo período de tiempo se venga a poner de manifiesto que existe un uso indebido y unas obras ilegales y no consentidas. Queda, pues, justificada la posesión del patio por el propietario del piso 1º y las obras realizadas debiendo la Comunidad de aquietarse a tal situación, pues caso de interponer una acción judicial entendemos sin lugar a dudas que la acción no puede prosperar.

Antonio Navarro Selfa

Abogado

Profesor Máster Acceso a la Abogacía en materia de Derecho Inmobiliario

Escuela Práctica Jurídica Cartagena