INTRODUCCIÓN
En el contexto jurídico de la ley de propiedad horizontal española, la figura del presidente ostenta una relevancia crucial. Así, según establece el artículo 13º del antedicho texto legal: “El presidente tiene la representación legal de la comunidad tanto en juicio como fuera de él en todos los asuntos que la afecten”. Sin embargo, esta facultad representativa, aunque amplia, no es absoluta según la interpretación jurisprudencial del referido precepto, en concordancia con las funciones asignadas a la Junta de propietarios en su artículo 14º: “Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.
BREVE ANALISIS DE LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
1º SUPUESTO DE INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA POR LA COMUNIDAD
Del análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo se infiere indubitadamente respecto de la pregunta que nos ocupa que, para iniciar una acción judicial en nombre de la comunidad, es necesario, requisito “sine qua non”, que el presidente obtenga previamente la autorización explícita de la Junta en asamblea debidamente convocada y en la que se incluya ese punto del orden del día, en aplicación del referido artículo 14º, dentro de las funciones de la Junta de Propietarios.
Esta doctrina ha sido reiterada en múltiples sentencias, como se refleja en la decisión de 6 de marzo de 2024, que consolidó precedentes como las sentencias 676/2011, 204/2012, 768/2012, 659/2013, y 757/2014, “donde se declara absolutamente necesario el acuerdo de la junta de propietarios que autorice al presidente a ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad.”
Aunque es verdad que la LPH exige explícitamente tal acuerdo solo en situaciones específicas como la acción de cesación de actividades prohibidas que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2) y la reclamación de cuotas impagadas (artículo 21), la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido esta exigencia a cualquier tipo de demanda a iniciar por la comunidad como podría ser por ejemplo la realización de obras en elementos privativos que alteren o afecten a los elementos comunes, reclamaciones por vicios de construcciones en la comunidad cuando es esta quien acciona, así como cualquier otra que la comunidad haya de interponer.
La jurisprudencia lo que ha venido a crear como doctrina en definitiva es el hecho de que, aunque que la ley atribuya al presidente la representación de la comunidad no implica que esté legitimado para actuar unilateralmente en cualquier situación, especialmente en aquellas que supongan decisiones importantes o trascendentales para la comunidad, entre las que se encuentran indubitadamente reclamaciones judiciales de cualquier ámbito.
2º SUPUESTO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA POR PARTE DE LA COMUNIDAD
Sin embargo, existen excepciones a esta norma general, como es la contestación a una demanda interpuesta contra la comunidad o la formulación de esta de un recurso de apelación o contestación al mismo.
Nuestra Jurisprudencia cambia aquí el criterio, por una razón muy sencilla y absolutamente lógica como es el hecho de que en estos casos vienen impuestos plazos de caducidad para esa actuación que requieren una acción inmediata en defensa de los intereses comunitarios, no sería en este caso factible ni razonable exigir la convocatoria de una junta para obtener autorización para contestar a una demanda dado que existe un plazo limitado por la propia ley para realizarlo. Si la Jurisprudencia aplicara aquí la misma teoría que para la interposición de la demanda, entre la convocatoria de la junta y la correspondiente autorización quedarían consumidos numerosos días del plazo establecido para la contestación, generando indefensión a la comunidad.
En este sentido la STS Sala 1º de 19 de abril de 2023, que reconoció “La urgencia de actuar ante plazos perentorios para responder a demandas o para recurrir, facilitando así la defensa de los intereses de la comunidad sin dilaciones indebidas”, o la del Tribunal Supremo sentencia de fecha 8.01.2019 : “En el caso de contestación a una demanda aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente , aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad , acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa”.
CONCLUSIÓN
Aunque la Jurisprudencia exija de forma indubitada el acuerdo previo de la Junta para interponer la demanda imponiendo restricciones al poder del presidente de actuar sin el referido acuerdo, también proporciona un marco flexible que permite adaptarse a las circunstancias urgentes y excepcionales para la protección efectiva de los intereses comunitarios, optando por la no necesidad de acuerdo previo para facultar la legitimación del presidente para contestarla en el caso de que se le haya interpuesto a la comunidad, así como para interponer o contestar un recurso de apelación por la misma urgencia de los plazos, en aras del derecho defensa de la comunidad.