INTRODUCCIÓN
La prohibición del uso de la piscina puede llegar a tener un fuerte impacto psicológico en los propietarios morosos de cara a obtener el pago de la deuda. La incapacidad de poder utilizar este instrumento como elemento de recreo, especialmente durante los meses de verano, representa una incomodidad muy significativa para el usuario, en este caso el deudor.
He podido comprobar en la práctica que el solo hecho de saber que no pueden disfrutar de la piscina puede llevar a los propietarios en muchas ocasiones a pagar sus deudas por miedo a perder esta comodidad esencial para su bienestar y disfrute personal en este periodo estival.
Además del impacto personal, la privación del uso de la piscina afecta la competitividad de la propiedad en el mercado de alquiler. La piscina es un elemento muy atractivo para inquilinos de las viviendas. La falta de acceso a esta instalación hace que la propiedad sea menos atractiva para los posibles inquilinos, dificultando así a los propietarios encontrar o retener arrendatarios, así como a disminuir el precio de la misma en el arrendamiento. Por tanto, este temor a no poder alquilar la propiedad o tener que hacerlo a un precio mucho menor, puede sin duda motivar también a los propietarios morosos a saldar sus deudas con la comunidad, asegurando así que su propiedad permanezca competitiva en el mercado de alquiler.
LA PROHIBICIÓN EN EL ÁMBITO LEGAL Y SU REGULACIÓN
Verán, según la última redacción del art. 21.1 de la LPH: “Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.”:
“La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.”
En función del contenido literal del antedicho artículo, sin duda la Junta de propietarios podrá acordar entre las medidas disuasorias frente a la morosidad, la privación temporal del uso de la piscina comunitaria a los deudores, dado que se trata de un elemento común de recreo y no de habitabilidad, como si lo pudiera ser por ejemplo el ascensor, cuestión de la que nunca podría privársele en función del tenor literal del artículo. Tampoco se puede ver en la misma una medida desproporcionada o abusiva, pues reiteramos se trata de un elemento de recreo
Nos indica también el precepto que dicha medida no podrá ser retroactiva y solo será efectiva desde el momento de la adopción del acuerdo de junta correspondiente.
FORMAS DE ADOPCIÓN DEL ACUERDO
La adopción podrá realizarse de dos maneras, según el propio articulado, la primera mediante la inclusión de la misma en los estatutos, para lo cual y conforme al artículo 5º de la LPH deberá adoptarse por unanimidad, con la posterior elevación a público del acuerdo y consiguiente inscripción en el registro de la propiedad, lo cual considero a todas luces muy poco práctico, tanto por la casi absoluta de certeza de poder obtener una unanimidad como por el gasto que para la comunidad suponen los pasos antedichos pasos previos para su inscripción.
La segunda manera de adopción del acuerdo y forma de llevarlo a cabo forma resulta a mi juicio mucho más recomendable puesto que bastaría con el acuerdo de la mayoría simple, en segunda convocatoria, de los propietarios asistentes a la Junta, aplicando, en este caso, la regla 7 del citado artículo 17, siendo un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los propietarios, al menos para los que lo fuesen en el momento de la adopción, haciendo indicación además en cualquiera de los dos casos de las medidas para poder llevar tal prohibición a cabo.
En este caso es perfectamente factible, y de hecho lo recomiendo, la incorporación del acuerdo al reglamento de régimen interior de la comunidad, artículo 6 de la LPH (que suelen tener todas las comunidades con elementos de recreo), reglamento que también recomiendo que sea entregado a cada nuevo propietario por parte del administrador de fincas.
PROBLEMAS PARA LLEVAR A CABO SU EJECUCIÓN
El problema, una vez adoptada esta medida y según he podido comprobar en la práctica cotidiana es la forma de conseguir hacerla efectiva, porque obviamente no podemos convertir al presidente o al administrador en un policía de la comunidad que recuerde o vigile el cumplimiento de las normas.
A título de ejemplo y en algunas comunidades con las que trabajo como letrado, si puedo exponerles algunas medidas que han venido dado resultado, pero siempre teniendo en cuenta que cada comunidad es distinta y tiene su propia idiosincrasia tanto económica, como social o de tamaño
1º Posibilidad de otorgar al socorrista de la piscina comunitaria dicha función de control, si se dispone de tal figura.
2º Cambiar las cerraduras de acceso con la sola asignación de las nuevas llaves a los propietarios al corriente de pago.
3º Colocación de carteles en la piscina y otros lugares de la comunidad de la diligencia correspondiente con el literal del acuerdo en forma llamativa. Esto permite recordarlo y crear una conciencia entre los propietarios, al igual que es visto por los posibles arrendatarios que vayan a visitar el inmueble para alquilarlo, haciéndoles surgir la alerta.
CONCLUSIÓN
En conclusión, la prohibición del uso de la piscina a propietarios morosos se configura como una medida disuasoria eficaz y conforme al artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al tratarse de un elemento de recreo y no de habitabilidad, esta sanción puede ser implementada por acuerdo de la Junta de Propietarios, mediante mayoría simple en segunda convocatoria, procedimiento mucho más sencillo que el de la incorporación a los estatutos por la exigencia de unanimidad.
Esta medida, como digo, sustentada por la normativa vigente, proporciona un mecanismo legítimo y proporcionado para incentivar el cumplimiento de las obligaciones económicas, pudiendo contribuir de manera significativa a la reducción de la morosidad y al mantenimiento de la estabilidad financiera de la comunidad.
Conozco por la experiencia práctica la dificultad de llevarla a cabo en cuanto a la prohibición referida, pero también que en muchas comunidades en las que se ha impuesto la morosidad ha disminuido por los razonamientos expuesto en este artículo sobre la idoneidad o justificación de la medida.