El Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda contiene una serie de novedades en materia de arrendamientos de vivienda, y procedimiento de desahucios, acompañadas de otras que de forma tangencial influyen en las mismas, a continuación, y modo de cuadro esquema expondré las que considero mas importantes a falta de posteriores desarrollos en sucesivos posts de las mismas.
1. CONCEPTO DE GRAN TENEDOR Y ZONA TENSIONADA
La nueva Ley de Vivienda redefine estos conceptos con la gran incidencia que los mismos tienen en el desarrollo de la Ley así:
–Grandes y pequeños tenedores: Se define como “gran tenedor” a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Las Comunidades Autónomas podrán modificar esta definición en las declaraciones de zona de mercado residencial tensionado disminuyendo el umbral para ser considerado gran tenedor a 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial. Lo cual y de principio genera una cierta inseguridad jurídica al hablar la Ley de “podrán”, y ser evidente que algunos lo harán y otras no , generando territorios diferenciados a este respecto, con la importancia y consecuencias que el legislador ha querido dar al concepto.
–Zona tensionada: Se permite a las Comunidades Autónomas la declaración de entornos urbanos como “Zona de mercado residencial tensionado” cuando se dé al menos una de estas dos circunstancias en esa zona:
1º Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
2º Que en los últimos 5 años el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos porcentuales sobre el IPC.
La declaración de una zona como tensionada tendrá una vigencia de 3 años y podrá ser prorrogada anualmente mediante el mismo procedimiento en caso de que subsistan las circunstancias que motivaron la declaración. De la misma forma que en el caso anterior queda supeditado a la decisión de la Comunidad Autónoma por lo que puede generar diferencias muy importantes entre arrendadores y arrendatarios dentro del mismo país con la influencia que ello tiene en la inversión y en el incremento o no en el aumento del parque de viviendas en alquiler.
2. ELIMINACIÓN DEL IPC DE FORMA DEFINITIVA COMO ÍNDICE DE REFERENCIA
El Proyecto de Ley elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta y dispone que el INE creará antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
3. MEDIDAS QUE AFECTAN AL PLAZO DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS
Se introducen una serie de modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) que afectan tanto al plazo como a la renta y gastos a cargo del propietario, como otra prórroga obligatoria excepcional en el artículo 10 de la LAU, para que, habiendo finalizado la prórroga obligatoria o tácita, a solicitud del arrendatario, se prorrogará extraordinariamente el contrato de arrendamiento en los mismos términos por 1 año más. Dicha solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador siempre que:
– El arrendatario acredite situación de vulnerabilidad social y económica; y
– El arrendador sea gran tenedor.
Además, si la vivienda está en una zona tensionada, esta prórroga anual extraordinaria podrá aplicar a solicitud del arrendatario durante un periodo de 3 años y el arrendador, sea o no gran tenedor, deberá aceptarla salvo que: 1ºSe hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
El arrendador haya comunicado en los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4. LIMITACIONES A LA SUBIDA DE LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES
Se añaden los apartados 6 y 7 en el artículo 17 de la LAU que dispondrán lo siguiente:
1º Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador no es gran tenedor: el precio del alquiler no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
2º Excepciones: (permiten que el incremento sea de un 10% máximo sobre la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente los últimos 5 años)
a-Realización o finalización en los 2 años anteriores de determinadas actuaciones de rehabilitación o determinadas mejoras de la eficiencia energética o la accesibilidad.
b- Se pacte una duración de 10 años o más o el arrendatario tenga derecho de prórroga por 10 años o más.
Si el inmueble no hubiera estado arrendado en los últimos 5 años, el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de referencia.
– Si el inmueble se ubica en zona tensionada y el arrendador es gran tenedor: el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de referencia.
Por otra parte, y para 2023, se mantiene la limitación de la actualización de precios de los alquileres al Índice de Garantía de Competitividad (que por definición es de un 2% máximo). Se aplica obligatoriamente sobre contratos de arrendamiento de vivienda con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, sobre contratos con pequeños tenedores.
Para 2024, el incremento de la renta se limita a un 3% máximo de variación anual. Igual que en el anterior apartado, se aplica obligatoriamente en contratos con grandes tenedores y, en ausencia de pacto, con pequeños tenedores.
5. GASTOS Y HONORARIOS COMPLEMENTARIOS
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del propietario, independientemente de si se tratara de gran tenedor o no. El arrendatario debe de recibir una determinada información previa a suscribir el contrato de arrendamiento, y que desarrollaremos en otro post.
6. MODIFICACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
El Proyecto de Ley introduce medidas para la protección de las personas con contratos de arrendamiento de vivienda en situación de vulnerabilidad afectadas por procedimientos de desahucio. Estas consisten en:
1º – Los procedimientos de desahucio que se encuentren suspendidos en virtud de Real Decreto-Ley 11/2020, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuando la parte actora sea gran tenedora, solamente se reanudarán si ha habido un procedimiento de conciliación o intermediación previo conforme establezcan las Administraciones Públicas.
2º– Se amplían a 2 meses para las personas físicas y a 4 meses para las personas jurídicas (frente a los actuales de 1 y 3 meses) los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio para la adopción de las medidas de atención inmediata propuestas por las Administraciones Públicas cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada.
3º – Se añaden nuevos apartados (6 y 7) en el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) y las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca deberán especificar:
1º Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
2º Si la parte actora es gran tenedora (para el caso que se indicase que no, deberá aportarse certificación del Registro).
3º Si es gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad.
4º Por otra parte se establece que para los procedimientos regulados el apartado 1 (1º, 2º, 4º y 7º) del artículo 250 de la LEC (ámbito del juicio verbal), en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda.
5º Se modifica el apartado 4 del artículo 150 de la LEC, para prever que, cuando la notificación de una resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
7. CONCLUSIÓN
En conclusión, y en una primera lectura, entendemos que quizás pueda ser una Ley que tenga como pretensión la protección del arrendatario pero que a mi juicio -y desde mi punto de vista como abogado en ejercicio en derecho inmobiliario desde hace más de 24 años- este tipo de medidas suponen, por un lado, un encarecimiento del precio del alquiler, y por otro lado, una disminución de la oferta frente a la demanda. Lo que redunda en perjuicio de aquellas personas que más se quieren proteger, es decir, los inquilinos más vulnerables.
Las medidas en materia de arrendamientos deben ser equidistantes en la medida en que favorezcan el aumento del parque en vivienda de alquiler dentro de unos precios razonables, con garantía para propietarios como arrendatarios, cuestión que me temo dista de las aquí expuestas.