INTRODUCCIÓN
En el presente post vamos intentar exponer y en último caso determinar si la responsabilidad de la avalista por el pago de las rentas se limita al plazo de duración estipulado en el contrato o se extiende a las prórrogas del contrato, y a cuáles de ellas.
NORMATIVA LEGAL APLICABLE Y JURISPRUDENCIA
Para empezar, resulta fundamental indicar que el artículo 1.851 del Código Civil dispone que: «La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza».
En este sentido existe un casi unánime cuerpo de jurisprudencia del que es representativa, a mi juicio por su didáctica exposición, la Sentencia de la AP Barcelona 8 de junio de 2018 que sostiene en su literalidad: “En aplicación del artículo 1.827 del Código Civil, según el cual la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella; y en relación con el artículo 1.851 del Código Civil, a tenor del cual, «la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza», que la obligación del fiador alcanza el plazo de duración del contrato pactado, excluyendo sus prórrogas voluntarias, pactadas entre arrendador y arrendatario, singularmente en el supuesto de tácita reconducción, por cuanto esta institución no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia, mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero, salvo que concurra la aceptación del fiador.
DOS SUPUESTOS POSIBLES
Por tanto, si en el contrato no se indica nada sobre el periodo al que se extiende la fianza y se pacta en el contrato una duración determinada, se viene entendiendo que el artículo 1.851 del Código Civil no es de aplicación al supuesto de prórroga legal obligatoria del artículo 9 de la LAU por lo que la fianza se extiende a la duración de dicha prórroga legal obligatoria hasta alcanzar los cinco o siete años vigentes desde el comienzo a la finalización del contrato.
Por el contrario, se considera que la fianza, salvo pacto en contrario, no se extiende a la prórroga del artículo 10 de la LAU por tratarse de una prórroga voluntaria y no obligatoria que entra en juego únicamente si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas establecidas en el artículo 9º, y por supuesto tampoco se extiende a los periodos que el contrato se hallaré en tácita reconducción.
Ejemplo
Situemos nos en un contrato de arrendamiento de vivienda cuya duración establecida en el contrato es de 2 años. Según lo anteriormente expuesto, en caso de existir un fiador, su obligación como tal se extendería durante el tiempo legal establecido por las partes y el que reste hasta completar el plazo de duración del art.9 LAU (5 años si el arrendador es persona física y 7 años si el arrendador es persona jurídica), es decir, el periodo de prórrogas obligatorias establecido por ley.
Por el contrario, una vez acabado este plazo, ni en el de la prórroga voluntaria que se establece de 3 años (art.10LAU), ni en el de las sucesivas que pudieran existir, el fiador quedará obligado, si este afianzamiento no está pactado expresamente.
Para concluir traemos a colación a modo de ejemplo una sentencia de la AP Barcelona de fecha 13 de marzo de 2020, donde si se declara la extensión referida del avalista a las prórrogas por estar expresamente pactado esta.
«De lo que se sigue que, en el contrato de arrendamiento, que incluye el pacto expreso de aval solidario sin limitación a la extensión temporal, se pacta una prórroga por plazos anuales que es asumida y aceptada por las partes contractuales y el fiador, quien suscribe la totalidad del contrato. De tal suerte, la extensión temporal de la responsabilidad del fiador se vincula, como mínimo, a la duración pactada en el contrato (pactos 4ª y 5ª) y aceptada por el fiador, no siendo, por ello, aplicable en el supuesto de autos la previsión legal del artículo 1.851 del Código Civil, que prevé la extinción de la fianza en los casos de prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador«.
Conclusión
En función del artículo 1851 del Código Civil, tanto en su tenor literal como en su interpretación jurisprudencial, el fiador solo responde como tal frente al arrendador y por las rentas del arrendatario durante la duración del contrato y las prórrogas legales del artículo 9 de la LAU, esto es hasta los cinco o siete años vigentes actualmente, y no a las sucesivas voluntarias derivadas del artículo 10 de la LAU o tácita reconducción, excepto que las mismas estén aceptadas por este.