Introducción
En las circunstancias económicas actuales se ha convertido en una solución para muchas familias que viven en régimen de alquiler para poder llegar a fin de mes y en ocasiones conseguir un poco de dinero extra alquilar una parte de la vivienda habitual. En este caso cuando el inquilino arrienda a su vez alguna de las dependencias de la vivienda a otro inquilino hablaremos de subarriendo.
La diferencia entre la cesión de un contrato de arrendamiento y un subarriendo radica en que mientras en el primero el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente su totalidad, que desaparece de la relación contractual.
Así en todo subarriendo de vivienda existirán tres partes:
1.- El arrendador o dueño de la vivienda.
2.- El arrendatario o inquilino que firma el contrato con el arrendador.
3.- El arrendatario o inquilino que firma el contrato con el arrendador.
En la cesión de vivienda en cambio solo existirán dos partes porque el arrendatario desaparece de la relación jurídica:
- El arrendador o dueño de la vivienda.
- El arrendatario o inquilino que firma el contrato con el arrendador, y que abandona la relación jurídica cuando ocurre la cesión.
- El cesionario o inquilino que firma el contrato con el arrendador y/o arrendatario y que ocupa la posición del inquilino anterior porque se le ha cedido la vivienda en su integridad. Dicho en palabras muy coloquiales y para entendernos vendría a ser en la práctica como un traspaso de la vivienda.
Regulación legal
La cesión y subarrendamiento de vivienda aparecen regulados en el artículo 8º de la LAU.
Consentimiento
Como primera cuestión deberemos indicar que la cesión del contrato por el arrendatario a un tercero requiere el consentimiento por escrito del arrendador, salvo que se haya pactado su autorización para poder hacerlo en el contrato, cuestión que en la práctica no es común. Dicha autorización debe producirse tanto en el caso de que la cesión tenga un carácter lucrativo para el arrendatario como si lo es a título gratuito, esta cuestión es indiferente en nuestra legislación.
Solo cabe el subarrendamiento parcial
Por lo que respecta al subarriendo, la Lau prohíbe expresamente que se haga en su integridad, solo cabe parcialmente, si el negocio se produce de la vivienda entera estaremos hablando de cesión con los supuestos y condiciones que acabamos de ver. En ambos casos reiteramos que se necesita el consentimiento previo en el contrato o la autorización expresa previamente pactada en el contrato.
Tiempo de duración del subarrendamiento
Es muy importante indicar que la ley refleja indubitadamente como no podía de ser de otra manera que el subarrendamiento no podrá exceder nunca del tiempo de duración del arriendo, si lo hace el subarrendamiento acabará igualmente al mismo tiempo que el contrato de arrendamiento.
Legislación por la que se rige el subarrendamiento que se haya realizado
Una cuestión que la Ley nos indica de forma muy taxativa y que suele ocasionar dudas en la práctica, es que, si podemos subarrendar y lo hacemos, si la parte de vivienda que subarrendemos esta destinada a vivienda se regirá por la normativa aplicable a vivienda y si subarrendamos por ejemplo una habitación para destinarla a despacho de un profesional se regirá por la libertad de partes y en su defecto por la LAU, porque el criterio que sigue aquí nuestra legislación es guiarse
Limitación en el precio del subarrendamiento y consentimiento
Además, existe la limitación de que el precio del subarrendamiento no podrá exceder en ningún caso del que corresponda al arrendamiento para impedir al arrendatario enriquecerse con la celebración del subarriendo.
El contrato como hemos indicado no se podrá ceder o subarrendar por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador y sin cumplir todas y cada una de las condiciones y formas antedichas. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Conclusión
1º La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador, si se hace en su totalidad solo se podrá hacer efectiva mediante la cesión.
2º El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
3º El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
4º En el contrato de subarriendo destacamos tres clausulas por encima de las demás por ser las más problemáticos en la práctica.
- Incluir la autorización del propietario.
- Hay que especificar con exactitud qué partes de la vivienda se subarriendan.
- Se debe reflejar la manera en la que se va a hacer frente a los suministros de la vivienda.
5º Cualquier incumplimiento del contrato de arrendamiento tendrá como consecuencia su resolución. Si en el contrato se especifica que está prohibido el subarriendo y, pese a todo, el inquilino mete a terceros en casa cobrando por ello, el arrendador tiene derecho a dar por terminado resuelto el contrato de alquiler, e igualmente si se hace una cesión inconsentida, tal y como prevé el artículo 27 de la LAU.