Mediante el presente “post” retomo mi blog, abandonado hace un tiempo y en el que me propongo abordar, con periodicidad semanal, un tema que considere especialmente relevante para el ejercicio del derecho en su vertiente más práctica.  No pretendo por tanto realizar un estudio doctrinal complejo acerca de ninguna materia jurídica concreta sino, como he indicado, realizar una especie de  prontuario de carácter práctico, generalmente relacionado con los arrendamientos urbanos, la propiedad horizontal o el derecho procesal en su vertiente de procesos declarativos, materias sobre las que he impartido clases desde hace más de quince años en la Escuela de Práctica Jurídica de Cartagena, la cual tengo el inmenso placer de dirigir, y que ahora también imparto en el Máster de acceso  a la abogacía. Comienzo por tanto esta nueva serie de publicaciones con el tratamiento de un asunto de gran relevancia en la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago, a saber, el requerimiento previo al arrendatario a los efectos de impedir la enervación del desahucio. Frecuentemente, a la hora de interponer un desahucio por falta de pago en el despacho, me encuentro con que el requerimiento de pago practicado al arrendatario a efectos de impedir la enervación ya me viene hecho por el propio cliente (generalmente no muy correctamente), o bien que el requerimiento efectuado ha obviado tal figura por desconocimiento del arrendador, por lo que el efecto de dicho requerimiento es generalmente su inutilidad.  El resultado es que hay que volver a practicarlo con el consiguiente gasto de tiempo y dinero para el cliente, razón por la cual siempre aconsejo que en el momento en el que un inquilino deja de pagar la renta, es conveniente para el arrendador ponerse en contacto con su abogado de confianza para evitar estos problema y así lo he manifestado en todos cuantos foros he intervenido, estando convencido que es uno de los consejos más adecuados que a un arrendador puede ofrecerse. Para empezar indicaremos que la regulación de la enervación se encuentra en el artículo 22.4 de la 1/2000 de Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: “Artículo 22 Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.” Comenzando por el principio y a fin de que resulte comprensible para la mayor parte de personas que puedan leer este post, juristas y no juristas, intetaremos explicar  qué es la “enervación”. Muy básicamente podemos definirla de la siguiente manera: “La enervación del desahucio, es la posibilidad que se le concede al inquilino de pagar o consignar las cantidades debidas y  poner fin al juicio de desahucio que contra él se ha iniciado, pudiendo por tanto el arrendatario continuar en la vivienda o local arrendado.” La enervación del desahucio aparece configurada en nuestra legislación, (artículo 22.4 referenciado “ut supra”),como una especie de derecho de carácter absolutamente excepcional y por tanto la Ley limita su utilización a una única ocasión a lo largo de toda la vida del contrato de arrendamiento. A su vez existen dos excepciones a este ejercicio  del derecho de enervación por parte del arrendatario. Así, no cabra “derecho o posibilidad de enervación” si el arrendador antes de interponer la demanda de desahucio por falta de pago, hubiese requerido de pago al arrendatario con al menos treinta días de antelación a  la presentación de la demanda en el Juzgado y a su vez por parte del inquilino no se hubiese realizado el pago antes de la referida interposición judicial de la demanda, y tampoco cabrá cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio ya en una ocasión anterior. Sobre el citado requerimiento se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 28 de mayo de 2014 que, ante las discrepancias existentes entre algunas Audiencias Provinciales, fijó doctrina sobre su naturaleza y contenido para que produzca pleno efecto jurídico.  Así en el  Recurso de casación y extraordinario por infracción procesal: Num.: 1051/2012, siendo Ponente el Excmo. Sr. D.: Francisco Javier Arroyo Fiestas, se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: “ El requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.” Siguiendo con el contenido de la Sentencia y teniendo claro los contenidos que no son necesarios de figurar en el requerimiento del artículo 22.4 LEC, pasamos a continuación a desglosar los requisitos que en función de la resolución de nuestro Alto Tribunal, sí son exigibles o necesarios como contenido mínimo del requerimiento previo al ejercicio de la acción de desahucio, para que éste surta todos sus efectos jurídicos, que son los siguientes: 1.- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 2.- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 3.-  Ha de referirse a rentas impagadas. 4.-  Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que como hemos visto es de un mes. 5.- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada como deuda. Sin embargo reiteramos que el Tribunal Supremo no se exige que se comunique al arrendatario: 1.-  Que el contrato va a ser resuelto. 2.-  Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. Para concluir hemos de agradecer que se haya llegado a la fijación de tal doctrina por el Tribunal Supremo dada la existencia de criterios doctrinales divergentes entre las Audiencias Provinciales que favorecía que se pudieran resolver de forma distinta recursos en función del criterio que en cada provincia se siguiera sobre el contenido del requerimiento. A todos estos requisitos el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 23/05/2019, ha venido añadir uno nuevo que consideramos a partir de ahora como 6º de los anteriores,que es la necesaria determinación de la deuda existente en el requerimiento. En la Sentencia antedicha se establece además una doctrina en razón del pago y los actos propios. Así, indica la antedicha Sentencia : «Dejando aparte la argumentación según la cual la Audiencia niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo -requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida.» “No debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir – como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda” En definitiva y como resumen,el Supremo viene a establecer lo siguiente: 1.º No puede considerarse que la reclamación extrajudicial inhabilite la enervación de desahucio si esta se hizo por un concepto inexacto, en este caso por cuantía superior. Sólo produce efectos la reclamación extrajudicial que se realice por la cantidad debida. Esta  cuestión la consideraremos como sexto requisito. 2º No puede considerarse que existen actos propios y aceptación de la deuda al realizarse pagos del mismo concepto en años anteriores y posteriores. La arrendataria puede impugnar la cantidad en cualquier momento, incluso en el propio procedimiento para enervar el desahucio. Cartagena, a 17 de Noviembre de 2019 Antonio Navarro Selfa Abogado. Decano del Colegio de Abogados de Cartagena Profesor del máster de acceso a la abogacía en materia de «Arrendamientos urbanos y Propiedad horizontal».