Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de materias urgentes en materia de vivienda y alquiler con su consecuente reforma de la LAU, es cierto que, para los propietarios, según denuncian distintas asociaciones, se viene entendiendo que se ha desequilibrado más la posición jurídica de las partes contratantes en el alquiler de vivienda, favoreciendo de forma manifiesta al arrendatario de vivienda frente al arrendador. Esta cuestión ha hecho rebrotar de forma indubitada los intentos de fraude de la normativa obligatoria en materia arrendaticia de vivienda habitual, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante un aumento exponencial de la creación mediante simulación de contratos de arrendamiento de temporada. Esta cuestión es antigua y ha sido recurrente a lo largo de la historia en función de los cambios legislativos que han existido en España en materia arrendaticia, de hecho, posteriormente a la entrada en vigor de la LAU 29/94 hubo una avalancha jurisprudencial en tal sentido que comienza a tener su réplica en la actualidad tras la antedicha reforma 7/2019.
El conocimiento de esta materia resulta fundamental en la denominada “administración vertical de inmuebles”, donde el administrador de fincas va a cumplir aquí una labor de asesoramiento esencial para el administrado, pues la consecuencia derivada de la existencia real de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en vez de el nominado por las partes como de temporada pueden ser devastadoras para los intereses del propietario administrado,
Desde un punto de vista jurídico como primera cuestión debemos indicar que el contrato de arrendamiento de temporada aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, siendo su calificación la de «uso distinto al de vivienda», cuya regulación contempla el Título III. Esta modalidad contractual presenta una gran ventaja en relación al contrato de vivienda para el arrendador y es que se rige por la voluntad de las partes, por lo que se aparta de la rígida normativa del título II de la Lau vigente de modo ineludible para los arrendamientos de vivienda habitual. Así cuestiones como la duración del contrato, el régimen de pago de las obras, la actualización de renta y otras escapan al artículo 6 de la LAU que viene a dar forma final al régimen tuitivo de la Lau para el arrendatario : “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice” y permiten en fraude de ley generar a priori un indudable beneficio para el arrendador.
Para determinar si estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o para uso distinto, de temporada, hay que estar a lo dispuesto en los arts. 2 y 3 de la LAU. Así, establece el art. 2.1 “que se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacerla necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Y el art. 3 establece que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. En su apartado 2 establece que, entre otros, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, que son los que nos ocupan.
En este sentido es muy importante recordar la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que nos indica, en este caso 21 de mayo de 1997, : “ La calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable: es precisa una previa interpretación para llegar a la correcta calificación del contrato, la cual está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos”, es decir que de modo indubitado los contratos son lo que son y no lo que las partes digan.
En función de lo antedicho y en concreto sobre la distinción entre contrato de arrendamiento de vivienda o de temporada, reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, que ha de ser ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, teniendo que ser ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.
Así STS de 15 de diciembre de 1999,que nos indica que la nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada «es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda … durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar …, sino … para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, …, y no a la necesidad de habitar permanentemente …, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial …, según las cuales la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las parte ……………… y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala en ss. 17 dic. 1960, 8 feb. 1962, 30 mar. 1974, 4 feb. 1975 y 30 jun. 1976”
Dentro de este axioma, podemos indicar sin ningún género de duda que se entiende que constituyen los elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo.
La jurisprudencia igualmente ha señalado en reiteradas ocasiones a la hora de analizar esta cuestión la conveniencia de “justificar el motivo estacional o temporal» que tiene el inquilino, como elemento aclarador de la naturaleza del contrato.
Por tanto y desde un punto de vista práctico, resulta absolutamente necesario hacer constar en el contrato que se realice además de su nominación específica,- Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda,- la justificación de temporalidad y la duración de esta, así como la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda arrendada dado que este, insistimos, no va a satisfacer la necesidad permanente de vivienda siendo estos jurisprudencialmente, como hemos visto, los elementos configuradores de la existencia del arrendamiento de temporada.
El Tribunal Supremo ha sido también especialmente contundente en esta materia en cuanto a la existencia de los requisitos exigidos para la admisibilidad de la existencia de un contrato de temporada indicando que en el supuesto de novación de arrendamiento para uso de vivienda a uso para arrendamiento de temporada,: «Se fija como doctrina jurisprudencial de que para que pueda entenderse novado un contrato de arrendamiento de vivienda y pase a convertirse en un contrato de arrendamiento de temporada, es precisa la acreditación inequívoca e indubitada de una voluntad de novar de ambas partes contratantes.» STS 4 de abril de 2011
Como indicaba al principio de este artículo, la celebración de contratos de alquiler de temporada destinados para usos de vivienda habitual de los inquilinos está comenzando de nuevo a ser una práctica extendida en nuestro país.
La mal entendida picardía en algunos casos de contratar un alquiler por pocos meses, casi siempre inferior al año, o simplemente de nominar al contrato de temporada tiene una clara intención, como hemos indicado que es la de evitar la aplicación de la normativa recogida en el título II de la Lau para los arrendamientos de vivienda y sustituirla por la libre voluntad de las partes del Título III para uso distinto de vivienda. Las consecuencias son muy claras y la Jurisprudencia es muy taxativa en este aspecto, con la sanción de nulidad de las cláusulas contractuales que contraríen esos beneficios del arrendatario ,(art. 6.1 LAU), por tanto, el esencial asesoramiento del administrador de fincas es doble en este sentido, primero disuadir al administrado de tal cuestión mediante la oportuna información jurídica y la llevanza de un máximo celo profesional en la redacción del contrato en caso de existencia de contrato de temporada a fin de que en el mismo consten todos los requisitos que podríamos indicar como necesarios a la luz de la Jurisprudencia existente.
A 30 de marzo de 2011
Antonio Navarro Selfa
Abogado en ejercicio, Decano del Colegio de Abogados de Cartagena y profesor del master de acceso a la Abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
Extraído de la revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Nº195. 1ºTrimestre 2021.