ANÁLISIS PRÁCTICO Y JURISPRUDENCIAL DE LAS ACCIONES DERIVADAS DEL ARTÍCULO 7.2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS SUPUESTOS DE ACTIVIDADES PROHIBIDAS EN LOS ESTATUTOS, DAÑOSAS PARA LA FINCA Y QUE CONTRAVENGAN DISPOSICIONES SOBRE ACTIVIDADES MOLESTAS INSALUBRES, NOCIVAS PELIGROSAS O ILICITAS.
(I) Requisitos de procedibilidad :
Las complejas relaciones de convivencia en una comunidad de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal hacen que dicho contexto sea idóneo para generar conflictos derivados de molestias causadas por unos vecinos a otros en el uso del mismo, ruidos en locales o en viviendas, humos por malas instalaciones, tenencia de animales en condiciones indebidas, en definitiva actividades desarrolladas que generan molestias o alteran la vida de la comunidad o bien es frecuente encontrarnos con actividades desarrolladas prohibidas por los estatutos del inmueble. Existen por tanto y en este ámbito normativo, infinitas posibilidades de conflicto que pueden producirse en la vida de la comunidad.
Si agotada la necesaria vía del diálogo estas actividades no cesan, no tendríamos otra opción que acudir a lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que es el que nos indica los pasos y prodecimiento judicial a seguir en este tipo de situaciones.
Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, «el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: a) las prohibidas en los estatutos;b) las que resulten dañosas para la finca y c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita».
Para comenzar el análisis del supuesto en concreto, veamos primero cual es la legislación de aplicación, así:
Legislación aplicable
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en su tenor literal indica:
ACTIVIDADES PROHIBIDAS
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
DEMANDA Y MEDIDAS CAUTELARES
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
CONTENIDO DE LA SENTENCIA
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Por tanto de la lectura del artículo se deduce inexcusablemente que ante una actividad en un inmueble incluida en el art. 7.2 LPH, la comunidad de propietarios ha cumplir una serie de requisitos previos a la demanda que son denominados de procedibilidad, es decir, sin la realización de los mismos, no puede interponerse la acción judicial de cesación.
Para continuar el presente post y siguiendo la doctrina de la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de 27 de Diciembre de 2010, para la prosperabilidad una acción judicial de cesación derivada del artículo 7.2 de la LPH, se requiere a modo de resumen la concurrencia de los siguientes requisitos, entre los que se encuentran como de procedibilidad insubsanable, los dos que objeto de estudio en este primer post de esta serie , sirviendo el resto del resumen a modo de resumen del resto de los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia en este tipo de acciones, y que son :
A) Que se trate de un «piso o local», expresión que es redundante, pues el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tiene la consideración de local cualquier espacio susceptible de uso independiente. Se arrastra la diferenciación del texto primitivo de la Ley, utilizando el concepto de «piso» como asimilado a «vivienda», y no a «planta»; que a su vez venía de la distinción entre viviendas y locales de negocio en los arrendamientos urbanos.
B) Que en la vivienda o local se desarrolle una «actividad», lo que sugiere que ha de ser continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, ya que si no carecería del requisito de «actividad», no pudiendo atenderse pues a meras actuaciones, incomodidades o molestias esporádicas u ocasionales.
C) Que esa actividad pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Sobre este requisito se han destacado dos cuestiones: La primera, pese a que el artículo comentado menciona «actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca» , no puede entenderse, a la vista de la separación con comas y la siguiente expresión, que la Ley exija la concurrencia de ambos requisitos (prohibición expresa en los estatutos de la comunidad, y además que cause un daño en la finca) En este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2008 , cuando afirma que el artículo 7.2 «establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas , insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas» ; añadiendo que no es posible destinar el piso o local a actividad prohibidas en el estatuto, con independencia de que no resulten objetivamente molestas, insalubre o peligrosas. Doctrina reiterada en la sentencia de 14 de octubre de 2004.
D) Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o pequeños trastornos.
E) Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con requerir exclusivamente «a quien realice las actividades prohibidas.
F) A diferencia del texto primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento.
G) Aunque el precepto menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación » , dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere…» , se entiende que debe concederse un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos, perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.
H) Si no fuese atendido el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación, Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la junta.
I) A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado porla Junta de propietarios». Si no se acompañan estos documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite (artículo 269.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 266.5º del mismo texto legal). No es un requisito subsanable, salvo que se advirtiese la involuntaria omisión del acompañamiento (por mencionarse en la demanda como documentos acompañados, y realmente no se aporten, pero, por ejemplo, sí figuren en las copias presentadas) (artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Estos requisitos denominados de “procedibilidad”,como ya hemos visto son dos, y su característica fundamental es que han de ser realizados o cumplimentados antes la interposición de la acción judicial:
A) Práctica de un requerimiento previo al infractor
La redacción del artículo y su interpretación jurisprudencial, no dejan lugar a dudas, el Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.Es decir tiene que existir un requerimiento previo al infractor para que cese en las actividades realizadas y además dicho requerimiento debe contener el apercibimiento del inicio de acciones judiciales en su caso. El mismo además puede practicarse a instancias del propio presidente o por petición de cualquiera de los copropietarios.
B) Aprobación expresa de iniciación de acciones judiciales.
Una vez practicado el requerimiento, si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. De la misma manera en este sentido el artículo es claro, si una vez practicado el requerimiento anterior, quien realiza la actividad persiste, debe convocarse preceptivamente junta de comunidad y aprobarse la iniciación de acciones judiciales.
En el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por tanto se exigen como hemos visto unos requisitos muy concretos y específicos, que deben de cumplirse por parte de la Comunidad para poder interponer una posterior demanda , sin la práctica de los cuales no será admitida a trámite o bien estará condenada necesariamente al fracaso con la consiguiente condena en costas.
Este aparente formalismo exigido por el legislador viene entendiendo la Jurisprudencia que no puede, ni debe considerarse excesivo cuando lo que se está solicitando es nada menos que, por ejemplo ,la privación del derecho de uso del local privativo por un tiempo, o bien la resolución de un contrato de arrendamiento o la cesación de una actividad industrial. Se pretende normar con detalle un camino de obligado tránsito para evitar actuaciones imprudentes, temerarias o carentes de rigor jurídico, en previsión de las graves consecuencias que pueden derivar de la acción judicial ejercida, teniendo en cuenta además que dichos requisitos son insubsanables.
Conviene recordar en este punto y para llegar a entender mejor lo expuesto hasta ahora que la sentencia derivada del ejercicio de esta acción según extraemos del contenido del artículo 7.2 de la LPH, puede llegar a contener según el petitum los siguientes pronunciamientos todos ellos de muy importante calado :
1º Cesación definitiva de la actividad (prohibida en los estatutos, o que resulte dañosa para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [art. 7.2. LPH]),
2º Indemnización de daños y perjuicios que proceda.
3º La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
4º Además, si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
5º Por supuesto, las costas del procedimiento.
Llegados a este punto veamos algunas Sentencias relativas al necesario cumplimiento de los requisitos de procedibilidad en este tipo de procedimientos de los que venimos hablando.
JURISPRUDENCIA EXISTENTE EN CUANTO A LOS REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD
La Jurisprudencia, como hemos indicado, en este sentido, es unánime y muy estricta en cuanto a la exigencia del cumplimiento de los dos antedichos requisitos, así:
La sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª de 3 Marzo 2.011:
» El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo primero, dispone que «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas» y, en su párrafo segundo, establece como requisitos previos a la interposición de la demanda que «el Presidente de la comunidad (…) requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes», concluyendo, en el párrafo tercero que «si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación (…)».
La Audiencia Provincial de la Coruña en Sentencia de 27 de Diciembre de 2009, se pronuncia de igual manera, inadmitiendo la demanda a trámite por no concurrir los requisitos antedichos:
“Se inadmite de demanda planteada por Presidente de Comunidad de Propietarios tendente a la cesación de actividad molesta por los demandados pues no se acompaña acta de la Junta que le faculte para entablar acción judicial”
La sentencia de 9 de julio de 2012 de la Audiencia Provincial de Madrid nos reitera la denegación de la prosperabilidad de la acción y la insubsanabilidad de los requisitos previos, si estos faltaren:
“Efectivamente, no consta ni requerimiento previo del Presidente de la comunidad de propietarios, ni convocatoria al efecto de la Junta Ordinaria o Extraordinaria, en donde expresamente se hubiera tratado el asunto, ni la autorización de la misma a favor del Presidente para el ejercicio de la acción de cesación; por otra parte no puede pretender la apelante que tales requisitos de procedibilidad, inherentes a la acción ejercitada, sean subsanados de oficio por el Juzgado en la admisión de la demanda ni en sede de la audiencia previa, pues tanto el artículo 404.2.2), como los artículos 414 y 416.5ª, de la LEC , se refieren específicamente a los defectos de la demanda «cuando adoleciese de defectos formales y no se hubiesen subsanado por el actor en el plazo concedido para ello por el Secretario judicial» , la subsanación de defectos procesales que pudieran obstar la prosecución del procedimiento, o el citado apartado 5º del último artículo, que prevé la excepción de Defecto legal en el modo de proponer la demanda o, en su caso, la reconvención, por falta de claridad o precisión en la determinación de las partes o de la petición que se deduzca.
En el mismo sentido en cuanto a la insubsanabilidad del cumplimiento y práctica, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 16-9-2005 que indica literalmente:
“La falta de los requisitos para la acción de cesación de actividades prohibidas o molestas no son subsanables”.
La Jurisprudencia llega a ser tan estricta respecto del trámite de cumplimiento de estos dos requisitos quela Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 26 de noviembre de 2013 siguiendo la doctrina de otras Audiencias entiende que, la Comunidad no cumple los requisitos de procedibilidad por aprobar en la misma Junta de Propietarios tanto requerir al infractor como iniciar acciones judiciales simultáneamente , no esperando al resultado del requerimiento para la celebración de la oportuna Junta de aprobación de acciones judiciales tal y como indica literalmente el artículo 7.2 , así:
«… Si nos atenemos al criterio que hemos venido manteniendo, como parece adecuado, debemos concluir que, como efectivamente alega la parte demandada y ahora apelante, no se respetó el requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción , pues la Comunidad de Propietarios acordó en la misma Junta requerir a la propietaria demandada para la inmediata cesación de las actividades prohibidas y el ejercicio de las acciones judiciales si la demandada no atendía al requerimiento, cuando, según hemos dicho, en primer lugar se debe practicar el requerimiento del Presidente de la Comunidad al propietario para que cese inmediatamente en las actividades prohibidas, y desatendido este requerimiento, y solo después y como acto independiente, se puede autorizar por la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, el ejercicio de la acción de cesación previsto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal” .
BREVE ANÁLISIS DE CADA UNO DE LOS DOS REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD.
Una vez acreditada y expuesta la existencia de los antedichos requisitos, y su análisis Jurisprudencial de necesaria concurrencia, estudiaremos brevemente cada uno de ellos.
En cuanto al primero de los requisitos, (requerimiento previo) , sus características y contenido :
Comenzaremos siguiendo la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 7 de octubre de 2014 debemos indicar que cobra en este caso una singular importancia así y en palabras de la propia sentencia :“ la finalidad del mismo es obviamente evitar el pleito, bien porque la requerida se avenga sin paliativos a las exigencias de la Comunidad requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la cesación o bien porque con motivo del requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios,(fehaciente), que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquellos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación.
Es este el procedimiento que para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres está previsto en la Leyde Propiedad Horizontal. Ha de ser previo a la interposición de la demanda, para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable”.
En este mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha 11 de junio de 2013.
En conclusión podríamos afirmar que la Jurisprudencia nos exige que el requerimiento a realizar, habrá de ser fehaciente y habrá de contener un plazo prudencial de espera para llevar a cabo la acción judicial.
Siguiendo con la interpretación jurisprudencial tan estricta que se realiza del precepto y respecto a los requisitos del requerimiento previo la Audiencia Provincial de Granada, en Sentencia de fecha 31-10-2014 declara que :
“ No es posible estimar la acción de cesación de actividades molestas y dañosas contra el comunero cuando no se cumple el requisito del requerimiento previo a la vía judicial al no estar este enviado ni firmado por el presidente”, criterio que es seguido por la mayoría de la Jurisprudencia que se ha pronunciado al respecto.
De igual manera se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de fecha 28 de junio de 2002 al entender que: “La gravedad de los efectos de la acción de cesación la Junta»
El fundamento para que no pueda el administrador firmar el requerimiento y haya de hacerlo el presidente en lo que sería una aplicación o interpretación extensiva y que podría entenderse como razonable según mi opinión del artículo del artículo 7.2 de la LPH, es que se entiende por parte de los Tribunales que cuando la antedicha Ley, (LPH), autoriza al administrador de fincas a llevar a cabo alguna actividad o función, lo hace expresamente, y en el presente supuesto no ocurre así, de lo que se deduce no cabe hacer ninguna interpretación extensiva del precepto, lo que no obvia a que la función del presidente deba ser la mera firma del mismo , si bien su redacción y por cuestiones obvias tendrá que hacerse por un letrado o por el administrador de fincas de la comunidad.
En conclusión la Jurisprudencia nos exige y reiterando esta cuestión que el requerimiento a realizar, ha de ser fehaciente, ha de contener un plazo prudencial de espera para llevar a cabo la acción judicial y además debe de ir firmado y haber sido enviado necesariamente por el presidente de la comunidad.
En cuanto al segundo de los requisitos, cual es la aprobación expresa en Junta de propietarios para autorizar el ejercicio de la acción de cesación exigida por el legislador ante la gravedad de las consecuencias derivadas de la acción como ya hemos indicado con anterioridad, esta puede convocarse obviamente como todas, por el presidente o por los propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación y puede tratarse de una junta ordinaria o extraordinaria, que adoptará la decisión por mayoría.
Ahora bien, en cuanto que el artículo 7.2, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal exige que la junta sea debidamente convocada al efecto por lo que además de lo antedicho en cuanto a la forma de convocatoria, lógicamente se nos esta exigiendo, será necesario mención expresa de este punto en el orden del día, cuestión respecto de la que no cabe ninguna duda en atención a la doctrina del Tribunal Supremo.
En este sentido la Sentencia Tribunal Supremo, 15-06-2010
La jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
Concluye la sentencia con la declaración como doctrina jurisprudencial de que la convocatoria para la celebración de Junta de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.
En conclusión debemos estar muy atentos a la hora de iniciar cualquier acción judicial derivada del artículo 7.2 de la LPH al cumplimiento de los requisitos antedichos y además en la forma exigida tanto como por la propia norma por la Jurisprudencia existente, pues de lo contrario y como hemos podido comprobar aunque la acción fuera absolutamente legitima y estuviera perfectamente fundamentada y probada , estaría necesariamente condenada al fracaso con el agravante añadido de la condena en costas.
En el siguiente post, el número dos , de esta serie analizaremos dos cuestiones controvertidas y polémicas incluso jurisprudencialmente como son la legitimación pasiva , es decir a quien debemos demandar en el caso de ocupante del inmueble distinto al propietario para la adecuada constitución del proceso y del contenido de la sentencia, que como hemos visto igualmente puede concluir, ya no solo con el cese de la actividad, sino con pronunciamientos que pudieran parecer tan graves como la prohibición del cese en el uso del piso o local o la resolución del contrato de arrendamiento , si el un arrendatario quien realiza la actividad, haciendo así mismo una breve referencia a la medida anticipativa, mal llamada cautelar, que puede practicarse en este tipo de procedimientos.
Por último y en el tercero, analizaremos la interpretación y características que debe de tener según una actividad para que pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas desde el punto de vista Jurisprudencial.
Antonio Navarro Selfa
Escrito el 3 de febrero de 2016