Actuaciones procesales del presidente de la comunidad. Necesidad de acuerdo de junta.

Artículo publicado en revista «La LLave» nº17, diciembre 2024, del Colegio Oficial del Administradores de Fincas de la Región de Murcia.

En primer lugar y para situarnos deberemos recordar que el artículo 13º de la Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como ha venido matizando de forma unánime la Jurisprudencia, esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias de acuerdo con las facultades de que le confiere el artículo 14º del mismo cuerpo legal.

En este sentido, la Jurisprudencia ha entendido unánimemente, STS de 19 de febrero de 2014 y STS de 27 de marzo de 2012 entre otras: “ Que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente, art.º 13 LPH, le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad cuya decisión corresponde a la Junta de Propietarios”.

El hecho de que la comunidad de propietarios deba actuar necesariamente por medio de su presidente en un proceso judicial no se trata de un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Cuando en un procedimiento judicial la parte actora o demandada es la comunidad de propietarios teóricamente está perfectamente legitimada para ejercitar la acción, art.º 10 de la LEC, lo que ocurre es que, al carecer de capacidad procesal por no tener personalidad jurídica, la comunidad ha de ser representada por su presidente, art. 13º.3 LPH.

Aunque lo cierto, es que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios, en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH).

Lo cierto es que la Jurisprudencia en aplicación del tema que nos ocupa concluye en concordancia con las antes citadas sentencias del Tribunal Supremo que es pacífica la doctrina jurisprudencial de la Sala 1º que declara: ”La expresa necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario”.

En este sentido las STS de 10 de octubre de 2011, 27 de marzo de 2012, 19 de febrero de 2014, y 11 de abril de 2014, o la más reciente de 3 de octubre de 2018.

Por otra parte, resulta necesario aclarar que no es necesario concretar con exactitud el tipo de acciones que el presidente va a realizar bastando la generalidad, sin la concreción exacta de la acción, pues ello como sostiene la Jurisprudencia, dependerá posteriormente de la dirección jurídica. En este sentido la Sentencia del TS 176/2019 de 21 Mar. 2019: “Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (art. 13 LPH) ……. . «En este caso el presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas. […]».

Sin embargo, existen excepciones a esta norma general de previa autorización de la Junta para procedimientos judiciales, como es la contestación a una demanda interpuesta contra la comunidad o la formulación de ésta de un recurso de apelación o contestación al mismo.

Nuestra Jurisprudencia cambia aquí el criterio, por una razón muy sencilla y absolutamente lógica, como es el hecho de que en estos casos vienen impuestos plazos procesales para esa actuación que requieren una acción inmediata en defensa de los intereses comunitarios, por tanto, no sería en este caso factible ni razonable exigir la convocatoria de una junta para

obtener autorización para contestar a una demanda dado que existe un plazo limitado por la propia ley para realizarlo. Si la Jurisprudencia aplicara aquí la misma teoría que para la interposición de la demanda, entre la convocatoria de la junta y la correspondiente autorización quedarían consumidos numerosos días del plazo establecido para la contestación o para la apelación, generando necesariamente indefensión a la comunidad.

En este sentido la STS Sala 1º de 19 de abril de 2023, que reconoció “La urgencia de actuar ante plazos perentorios para responder a demandas o para recurrir, facilitando así la defensa de los intereses de la comunidad sin dilaciones indebidas”, o la del Tribunal Supremo sentencia de fecha 8.01.2019 : “En el caso de contestación a una demanda aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente , aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad , acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa”.

Por último y muy recientemente, concretamente la STS Sala 1ª, número 916/2024, resuelve sobre la legitimación del presidente de una comunidad de propietarios para presentar una reconvención sin autorización expresa de la Junta en un procedimiento judicial, cuestión que hasta ahora no tenía pronunciamiento del Tribunal Supremo y sí criterios dispares de distintas audiencias provinciales. Conforme a dicha Sentencia, la reconvención, siendo una demanda según los artículos 406 y 407 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), exige un acuerdo expreso de la Junta para ser presentada. La ausencia de dicho acuerdo implica una falta de legitimación activa de la comunidad para interponer la reconvención.

La reconvención es básicamente una figura jurídica que permite a la persona demandada, en este caso una comunidad de propietarios, presentar su propia demanda contra quien la demandó dentro del mismo juicio, siempre que se trate de acciones conexas. Es decir, en vez de limitarse a defenderse de las acusaciones o reclamaciones de la demanda original presentando solo su contestación a la demanda, el demandado puede aprovechar el mismo proceso para exigir algo al demandante, cambiando temporalmente de rol y pasando a ser no sólo demandado sino también demandante en el mismo procedimiento.

Pongamos un ejemplo: Una empresa de construcción demanda a una comunidad de propietarios en reclamación de parte del precio de una reparación efectuada en la fachada. En este caso, la comunidad de propietarios no necesitaría aprobación de la comunidad para contestar exclusivamente a la demanda. Pero en el supuesto de que la comunidad de propietarios quisiera a su vez demandar a la empresa por incumplimiento contractual al no haberse realizado la rehabilitación conforme al contrato pactado, debería hacerlo a través de la reconvención, presentando junto con la contestación una demanda contra la constructora, para lo cual y según la reciente jurisprudencia antedicha, requiere necesariamente autorización de la junta general para poder reconvenir, al tratarse de una demanda.

En conclusión:

Aunque la Jurisprudencia exija de forma indubitada el acuerdo previo de la Junta para interponer la demanda o una reconvención, imponiendo restricciones al poder del presidente de actuar sin el referido acuerdo de la Junta de propietarios , también proporciona un marco flexible que permite adaptarse a las circunstancias urgentes y excepcionales para la protección efectiva de los intereses comunitarios, optando por la no necesidad de acuerdo previo para facultar la legitimación del presidente para contestarla en el caso de que se le haya interpuesto a la comunidad, así como para interponer o contestar un recurso de apelación por la misma urgencia de los plazos, en aras del derecho de defensa de la comunidad, que en cualquier caso, como nos indica el Supremo, y como hemos indicado, no comprende una demanda o una reconvención, que sí requerirá el acuerdo previo de la Junta.

Antonio Navarro Selfa

Abogado en ejercicio y profesor del Máster de acceso a la Abogacía, UMU-Colegio de Abogados de Cartagena en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal